Selbstgenutzte Wohnimmobilie

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Selbstgenutzte Wohnimmobilie

Eine Wohnimmobilie ist eine Immobilie, die ganz oder überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird.

Allgemeines

Das Kompositum „Wohnimmobilie“ bringt zum Ausdruck, dass es sich um eine Immobilie handelt, die mindestens eine Wohnung enthält. Die Wohnung gehört zu den menschlichen Grundbedürfnissen. Das Recht auf Wohnen ist ein Menschenrecht der zweiten Generation, das durch Wohnimmobilien verwirklicht wird. Obwohl das Recht auf eine Wohnung kein Grundrecht im Sinne des Grundgesetzes (GG) darstellt, ist es in mehreren Landesverfassungen enthalten.[1] Das Grundgesetz schützt in Art. 13 Abs. 1 GG lediglich die Unverletzlichkeit der Wohnung. Das Verfassungsrecht versteht unter der Wohnung jedes räumliche Gebilde, das geeignet und dazu bestimmt ist, die Allgemeinheit von der Wahrnehmung der darin stattfindenden freien Lebensgestaltung auszuschließen.[2] Dem Grundgesetz geht es bei der Wohnung eher um den Schutz der Privatsphäre. Strafrechtlich sind Wohnungen beim Wohnungseinbruchdiebstahl nach § 244 Abs. 1 Nr. 3 StGB Räumlichkeiten, deren Hauptzweck darin besteht, Menschen zur ständigen Benutzung zu dienen, ohne dass sie in erster Linie Arbeitsräume sind. Versicherungsrechtlich gehören zu einer Wohnung alle diejenigen Räume eines Gebäudes, die im Haushalt des Versicherungsnehmers zu privaten Zwecken genutzt werden.

Arten

Für Bewertungszwecke definiert das BewG eine Wohnung nach § 181 Abs. 9 BewG als „Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist“. Hierzu gehören nach § 181 Abs. 1 BewG Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum. Auch Bauherrenmodelle gehören zu den Wohnimmobilien. Gemischt genutzte Grundstücke dienen sowohl Wohnzwecken als auch gewerblicher Nutzung. Hierzu gehören z. B. Ferienwohnung, Büro, Loft, Atelier oder Bauernhof.

Finanzierung

Der Bau, Erwerb, die Renovierung, Modernisierung oder Sanierung von Wohnimmobilien können durch Eigenkapital des Investors oder teilweise mittels Immobilienfinanzierung (Hypothekendarlehen) durch Kreditinstitute (Großbanken, Private Banken, Sparkassen, Genossenschaftsbanken oder Hypothekenbanken) oder Lebensversicherungen finanziert werden. Dabei sind die Wohnimmobilien in der Regel das Beleihungsobjekt. Wohnimmobilien können dann nach § 12 Abs. 1 Pfandbriefgesetz (PfandBG) als Deckung für Hypothekenpfandbriefe dienen. Die als Grundpfandrecht einzutragenden Hypotheken oder Grundschulden dürfen gemäß § 13 Abs. 1 PfandBG nur auf Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten oder solchen Rechten einer ausländischen Rechtsordnung lasten, die den grundstücksgleichen Rechten deutschen Rechts vergleichbar sind. Die belasteten Grundstücke müssen in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum, in der Schweiz, in den Vereinigten Staaten von Amerika, in Kanada, in Japan, in Australien, in Neuseeland oder in Singapur belegen sein. Sie können von Kreditinstituten bis zu einer Beleihungsgrenze von 80 % des Beleihungs- oder Marktwerts (Art. 125 Nr. 2d Kapitaladäquanzverordnung) beliehen werden.

Steuerfragen

Der Erwerb von Wohnimmobilien löst Grunderwerbsteuer aus. Dafür ist er von der Umsatzsteuer nach § 4 Nr. 9a UStG befreit. Der Eigentümer kann für vermietete oder verpachtete Wohnimmobilien eine einkommensteuermindernde Absetzung für Abnutzung (AfA) in seiner Steuererklärung geltend machen. Zentrale Vorschrift hierfür ist § 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG, wonach für die zu Wohnzwecken dienenden Gebäude eine lineare AfA von 2 % (seit Januar 1925 errichtete Gebäude) oder 2,5 % (bis Dezember 1924 errichtet) der jeweiligen Anschaffungs- oder Herstellungskosten beträgt. Sondervorschriften bestehen in § 7 Abs. 5 EStG für Gebäude, die in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union oder einem anderen Staat belegen sind, auf den das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum zutrifft. Weitere Sondervorschriften bestehen insbesondere für die in Sanierungsgebieten liegenden Gebäude (§ 7h EStG), für die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung im eigenen Haus (§ 10e EStG), unter Denkmalschutz stehende Gebäude (§ 10f EStG) oder die unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassene Wohnung im eigenen Haus (§ 10h EStG). Zu berücksichtigen ist zudem im Rahmen der Wohnbauförderung die Wohnungsbauprämie.

Veräußerungsgewinne sind bei Wohnimmobilien steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung der Wohnimmobilie weniger als 10 Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG; „Spekulationsfrist“).

Wirtschaftliche Aspekte

Aus wirtschaftlicher Sicht ist bei Wohnimmobilien deren Wertentwicklung und Rentabilität von Bedeutung. Der aktuelle Marktwert ergibt sich aus verschiedenen Immobilienindices oder aufgrund der Wertermittlungsverordnung.

Bei der Eigennutzung sind neben dem Zinsaufwand für den Fremdfinanzierungsanteil und den Bewirtschaftungskosten auch der entgangene Zinsertrag für die alternative Kapitalanlage des eingesetzten Eigenkapitals bei der Rentabilität zu berücksichtigen.

Die Gesamtrentabilität vermieteter Immobilien wird deshalb beeinflusst durch das Zinsniveau, die Bewirtschaftungskosten und Mietpreisveränderungen. Das bei der Rentabilität vermieteter Wohnimmobilien zu berücksichtigende Vermietungsrisiko besteht insbesondere aus der Gefahr des Leerstands oder dem Mietzahlungsrisiko der Mieter.

Wohnimmobilien sind fungibler als Gewerbeimmobilien, weil ein breiter Wohnungsmarkt deren Verwertung in Normalzeiten erleichtert. Zudem sind Wertschwankungen wegen der Knappheit von Wohnraum in Normalzeiten (Ausnahme: Immobilienblase) gering. Ein hoher Standardisierungsgrad schließlich sorgt auf dem Immobilienmarkt für eine stabile Nachfrage.

Bewertung

Im Rahmen der Immobilienbewertung ergeben sich Unterschiede zwischen Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien. Während selbst genutzte Wohnimmobilien in der Regel nach dem Sachwertverfahren bewertet werden, erfolgt die Bewertung von Gewerbeimmobilien und Mietwohnimmobilien in der Regel nach dem Ertragswertverfahren.

REITs

Ein Teil der Wohnimmobilien, die so genannten Bestandsmietwohnimmobilien, ist vom REIT-Gesetz betroffen. Es befasst sich mit deutschen Real-Estate-Investment-Trusts (REITs), also deutschen Immobiliengesellschaften in der Rechtsform der Aktiengesellschaft, die Kapital in Immobilienvermögen anlegen, dieses bewirtschaften und über Mieteinnahmen und Wertsteigerungen eine Rendite zu erzielen suchen. Sie sind von der Körperschaft- und Gewerbesteuerpflicht befreit, wenn sie mindestens 90 % ihrer Erträge ausschütten, mindestens 75 % der Einkünfte aus Immobilien erzielen und mindestens 75 % des Vermögens in Immobilien anlegen. REITs dürfen nach § 1 Abs. 1 Nr. 1a REIT-Gesetz keine Bestandsmietwohnimmobilien erwerben. Als solche bezeichnet das REIT-Gesetz „Immobilien, die überwiegend Wohnzwecken dienen, sofern diese vor dem 1. Januar 2007 erbaut worden sind“ (§ 3 Abs. 9 REIT-Gesetz).

Quelle: Seite „Wohnimmobilie“. In: Wikipedia, Die freie Enzyklopädie. Bearbeitungsstand: 22. März 2021, 12:30 UTC. URL: https://de.wikipedia.org/w/index.php?title=Wohnimmobilie&oldid=210086009 (Abgerufen: 16. Juli 2021, 08:40 UTC)

Einige Finanzberater betrachten selbst genutzte Wohnimmobilien nicht als Investition, sondern als Verbindlichkeit.

Eine Investition erwirtschaftet Erträge, eine Wohnimmobilie verursacht Kosten.

Dennoch kann es sinnvoll sein, in einer frühen Lebensphase eine Wohnimmobilie zu erwerben, um darin zu wohnen.

Beispielrechnung einer selbstgenutzten Wohnimmobilie

Art: Einfamilienhaus, freistehend

Baujahr: 2002

Wohnfläche: 150 m²

Anzahl der Zimmer: 6

Baukosten incl. Nebenkosten: 330 000 €

Zinsen über 20 Jahre: 70 000 €

Vollständige Tilgung 2022 nach 20 Jahren Annuitätendarlehen.

Durchschnittliche monatliche Kosten über 20 Jahre: 400 000 € / 240 Monate = 1666 €

Dieser Wert entspricht der Kaltmiete eines vergleichbaren Mietshauses oder einer Sechszimmerwohnung.

Versicherung und Steuer ca. 50 € monatlich.

Nebenkosten wie Heizung, Strom, Wasser und Abwasser sowie Müllgebühren werden gesondert erfasst.

Hausnebenkosten

Wasser, Abwasser1 250 €
Strom1 300 €
Heizung2 000 €
Müllgebühren200 €
Nebenkosten, Jahreswerte

Die jährliche Gesamtsumme in Höhe von 4 750 € ergibt Nebenkosten von ca. 400 € im Monat.

Nebenkostenabrechnung 2020

Nebenkostenabrechnung Heizung
Nebenkostenabrechnung Heizung
Nebenkostenabrechnung Strom
Nebenkostenabrechnung Strom

Mieten oder Kaufen?

Diese Frage wird immer wieder gestellt und es gibt dazu unterschiedliche Antworten:

Finanzwesir Blog:

https://www.finanzwesir.com/blog/mythos-selbstgenutzte-immobilie-wohneigentum

Technische Ausführung

Das Haus entspricht nach der Wärmeschutzverordnung von 1995 einem förderfähigen Niedrigenergiehaus.

Die Außenwände der werkseitig vorgefertigten EG-Raummodule und des Dachgeschosses bestehen aus 10 cm starken Elementen aus Blähton-Leichtbeton LB 25 und sind mit einem ca. 20 cm starken Wärmedämmverbundsystem (PS 15) versehen.

Formschöne Marken-Kunststofffenster, weiß mit U-Wert 1,3 W/m² K.

Die Decke über dem Erdgeschoß ist eine Stahlbetonrippendecke mit planer Oberfläche mit einer Deckendicke von 28 cm bzw. 9 cm und einer Nutzlast von 1,5 kN/m². Die Decke besteht aus Spannbeton.

Freitragende 45° Massivdachkonstruktion, im Kehlbalkenbereich mit Zwischendecke, Stärke: 30,4 cm, aus Holzkonstruktion, Untersicht mit tapezierfähigem, ca. 6 cm starkem Leichtbetonspiegel, LB 25.

Lattung und Konterlattung mit diffusionsoffener Unterspannbahn und 22 cm Mineralfaserdämmung zwischen den Sparren, Sparrenhöhe ca. 22 cm, Dachüberstände Traufe ca. 58 cm, Ortgang ca. 37,5 cm. Die Innenseite des Dachstuhls ist mit einem ca. 6 cm starken Leichtbetonspiegel versehen und tapezierfähig.

Der Spitzboden ist mit einer Mineralfaserdämmung, Stärke 22 cm incl. Dampfsperre (Ausführung für Aufenthaltsräume, nicht für Wohnräume) wärmegedämmt.

Dacheindeckung mit Betondachsteinen Braas-Harzer-Pfanne in Farbe klassisch-rot.

Dachrinne, Fallrohr sowie die Verblendung im Ortgang und Traufbereich in hochwertigem Titanzinkblech.

Energetische Sanierung

Der größte Posten der Nebenkosten ist die Stromheizung mit 2 000 € jährlich, also ca. 166 € monatlich.

Durch einen Marder wurde unsere Zwischensparrendämmung im Dach teilweise zerstört.

Die energetische Sanierung des gesamten Daches mit Erneuerung der Zwischensparrendämmung durch Holzwolle und einer zusätzlichen Aufsparrendämmung mit Holzfaserplatte kostet ca. 25 000 €.

Wenn wir dadurch 50 € monatlich an Heizkosten sparen könnten, wäre die Maßnahme nach 500 Monaten, also über 40 Jahren amortisiert.

Alternativ gibt es eine sogenannte Einblasdämmung, um die Decke im Obergeschoss zu dämmen. Kosten ca. 3 000 €.

Wenn wir dadurch 50 € monatlich an Heizkosten sparen könnten, wäre die Maßnahme nach 60 Monaten, also nach 5 Jahren amortisiert.

Erneuerung der Heizungsanlage

Das größte Potential sehen wir in der Erneuerung unserer Heizungsanlage, da unsere Fighter 315P Luft-Luft-Wärmepumpe nach 20 Jahren bereits ihre veranschlagte Lebensdauer um 5 Jahre überschritten hat.

Eine Nibe Fighter F750 Wärmepumpe kostet ca. 20 000 €.

Wenn wir dadurch 75 € monatlich an Heizkosten sparen könnten, wäre der Kauf nach 266 Monaten, also nach ca. 22 Jahren amortisiert.

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